Existem quatro rotas além do financiamento bancário puro: consórcio, que troca juro por espera; permuta, que usa um bem que você já tem como parte do pagamento; parcelamento direto com a incorporadora, que dispensa análise bancária; e a combinação de fontes, que é o que mais acontece na prática. Cada uma resolve um problema diferente, e a escolha depende de qual é o seu.
Consórcio: você troca juro por prazo
Não há juro, e sim taxa de administração e correção do valor da carta. Em troca, você não escolhe quando é contemplado, salvo por lance. Funciona bem para quem tem horizonte e não tem pressa, e funciona mal para quem precisa das chaves em data marcada. Carta contemplada pode compor a entrada de um imóvel na planta.
Permuta: o bem que você já tem vira parte do preço
Terreno, imóvel usado e, em alguns casos, veículo podem ser aceitos como parte do pagamento, mediante avaliação. A aceitação depende da incorporadora e do empreendimento, e nem toda obra trabalha com permuta. Quando aceita, é o que mais reduz o desembolso em dinheiro.
Parcelamento direto com a incorporadora
Algumas incorporadoras estendem o parcelamento além da entrega, sem banco. Costuma ter prazo mais curto e correção própria, e a análise é feita pela própria empresa. É uma alternativa real quando o crédito bancário não fecha, e vale comparar o custo total com o do financiamento.
A combinação, que é o caso mais comum
Recursos próprios mais FGTS mais financiamento. Ou carta de consórcio mais recursos próprios. Ou venda de um imóvel usado somada a financiamento do saldo. Montar a combinação é justamente o trabalho do consultor, e ela quase sempre rende mais que insistir numa fonte só.
O que comparar antes de escolher
Custo total até a quitação, previsibilidade da data das chaves e quanto capital cada rota consome no começo. Uma rota mais barata que entrega dois anos depois pode custar mais em aluguel do que economizou em juro.
